건축법 제79조 - 건축당시 합법이었는데, 왜 위반 건축물이 될까

 

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건축 당시 합법이었는데, 왜 위반건축물이 될까?

건축법 제79조 실무 핵심 정리

• 위반건축물 판단 기준 시점
• 시정명령의 적용 대상
• 건축물대장 위반 기재
• 이행강제금 부과 구조
• 일부 시정 시 재산정 문제

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1. 건축법 제79조의 성격

건축법 제79조는 형벌 규정이 아니다.

• 행정상 관리·시정 규정

즉, 과거 위법 행위를 처벌하기 위한 조항이 아니라
현재 존재하는 위반 상태를 해소하기 위한 행정 조치다.

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2. 위반건축물 판단 기준 시점

많이 오해하는 부분이다.

위반 여부는

• 현재 시점의 법령 기준

예를 들어, 2005년 당시에는 적법하게 건축되었더라도
현재 적용되는 법령 기준에 부적합하다면 위반건축물로 판단될 수 있다.

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3. 시정명령의 적용 대상

시정명령 대상자

• 건축주
• 소유자
• 관리자
• 점유자

임차인이 위반한 경우

임차인이 불법 증·개축을 하였더라도
최종적인 시정 책임은 건물 소유자에게 귀속되는 구조다.

소유자는 관리 책임에서 자유롭지 않다.

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4. 위반건축물과 건축물대장 기재

시정명령이 내려지면
건축물대장에 위반 내용이 기재된다.

기재될 경우

• 대수선
• 용도변경
• 각종 인허가 절차

가 사실상 제한될 수 있다.

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5. 시정명령 이후 절차 흐름

일반적인 행정 절차는 다음과 같다.

1. 위반 사실 확인
2. 시정명령 발부
3. 이행기한 부여
4. 미이행 시 이행강제금 부과
5. 반복 미이행 시 반복 부과 가능

중요한 점은 이행기한 없이 즉시 이행강제금이 부과되지는 않는다는 것이다.

이행기한 설정 여부는 반드시 확인해야 한다.

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6. 일부 시정 시 이행강제금 처리

전체 위반 사항 중 일부만 시정된 경우
이행강제금 산정 문제가 발생한다.

• 일부 철거
• 부분 해소

가 이루어졌다면 변경된 위반 상태 기준으로 재산정이 필요하다.

기존 기준을 그대로 적용해 전액 부과하는 것은 문제가 될 수 있다.

실무에서는 이행강제금 부과 전 의견 제출 단계에서 재산정 요청이 중요하다.

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7. 시정 방식의 범위

가능한 조치 유형은 다음과 같다.

• 사용 제한
• 용도 변경
• 일부 원상복구
• 구조 변경
• 해체(철거)

위반의 정도, 안전성, 공공성 등을 종합적으로 고려하여 가장 적절한 방식이 선택된다.

모든 위반건축물이 동일한 방식으로 처리되는 것은 아니다.

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8. 핵심 정리

✔ 건축법 제79조는 처벌 규정이 아니다
✔ 위반 판단 기준은 항상 ‘현재 시점’
✔ 소유자는 관리 책임에서 자유롭지 않다
✔ 이행기한과 일부 시정 여부가 실무상 핵심 포인트
✔ 이행강제금은 상태 변경 시 재산정이 중요하다