건축법 제21조 - 착공신고

 

이하전문

 

1. 정의

건축법 제21조는 착공신고의 기본 원칙을 정한 조문입니다.
건축주가 허가 또는 신고를 받은 뒤, 실제 공사를 시작하기 전에 어떤 절차를 거쳐야 하는지를 규정하고 있습니다.

즉, 착공신고는 건축허가나 건축신고 이후 바로 공사로 넘어가는 것이 아니라, 공사 착수 전에 공사계획을 허가권자에게 알리는 절차라고 볼 수 있습니다.

따라서 건축법 제21조는 다음과 같은 의미를 가집니다.

• 허가 또는 신고 이후 적용되는 절차 규정
• 실제 공사 착수 전에 확인되는 신고 구조
• 착공 전 신고 기준을 정한 조문

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2. 착공신고 대상

착공신고는 모든 건축행위에 일괄적으로 적용되는 것이 아니라, 건축법에서 정한 허가 또는 신고를 거친 건축물을 대상으로 합니다.

건축법 제21조에서는 다음에 해당하는 건축물의 공사를 착수하려는 경우, 건축주가 허가권자에게 공사계획을 신고해야 한다고 정하고 있습니다.

• 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받은 건축물
• 건축법 제14조에 따라 건축신고를 한 건축물
• 건축법 제20조 제1항에 따라 가설건축물 축조신고를 한 건축물

정리하면, 착공신고는 공사를 시작한 뒤에 하는 신고가 아니라, 실제 공사 착수 전에 제출해야 하는 절차입니다.

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3. 서명 주체

착공신고 또는 변경신고를 할 때, 해당 건축물에 공사감리자가 지정되어 있다면 공사감리자와 공사시공자가 신고서에 함께 서명해야 합니다.

여기서 중요한 점은 모든 착공신고서에 항상 공사감리자 서명이 필요한 것은 아니라는 점입니다.

건축법 제25조 제1항에 따라 공사감리자를 지정한 경우에 해당합니다.

따라서 감리자 지정 건축물의 경우에는 다음 주체의 서명이 필요합니다.

• 공사감리자 서명
• 공사시공자 서명
• 착공신고서에 함께 서명

즉, 감리자 지정 대상 건축물이라면 착공신고가 건축주 단독 제출 구조로만 끝나지 않습니다.

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4. 허가권자 처리

허가권자는 착공신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고인에게 처리 결과를 통지해야 합니다.
통지 내용은 신고수리 여부 또는 처리기간 연장 여부입니다.

• 신고 접수 후 3일 이내 통지
• 신고수리 여부 통지
• 처리기간 연장 여부 통지

또한 허가권자가 정해진 기간 안에 신고수리 여부나 처리기간 연장 여부를 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고가 수리된 것으로 봅니다.

따라서 건축법 제21조는 착공신고의 제출 의무만 정한 조문이 아니라, 허가권자의 행정처리 기한까지 함께 명확히 한 조문이라고 정리할 수 있습니다.